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內容來自sina新聞
房地產調控政策"夢回"2009年 今年房價難大漲??樓市從來不缺“樂觀派”。即使2015年開春市場表現陰晴不定，但《政府工作報告》中“穩定住房消費”，支持“居民自住和改善性住房需求，促進房地
產市場平穩健康發展”等的表述，足以刺激“樂觀派”的腎上腺素急升。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這對房地產是“天大利好”、“政策口徑夢回
09年”。
??限購松綁、房貸利率優惠……確實，當下對房地產抑制、打壓的調控正從“緊”向“松”過渡，從政策角度來看，和2009年確實有相
似之處。可是，這可能隻是房地產調控政策的“夢回2009年”。相比6年前，如今房地產市場信貸環境、買傢心態等都已發生很大的改變。想從政策的夢回2009年實現市場的夢回2009年，有點難。
??正如國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松所說，房地產銷售拐點已經到來，住宅市場調整的趨勢無法改變。“2013年是房地產銷售的天花板，歷史高位”，2015年的銷售會繼續振蕩。至於價格，萬通控股董事長馮侖認為，2015年房價在總體上趨於平穩，會略有下降。
??相似
??A
??政策趨勢：從緊到松
??2009年也好，2015年也罷，都還不是樓市調控政策轉向的元年。2008年，中國房地產政策從抑制、打壓轉向促進；同樣，“史上最嚴厲”的樓市調控也從2014年開始松綁。2009年和2015年，都隻是延續之前的調控方向，經歷從緊到松到更松的過程。
??隻是，過程深淺不一：2009年是深度松綁，2015年隻是淺度松綁。打個比方，2015年隻是把綁在房地產身上的繩子松開瞭，手腳不再被捆住；2009年不單松開瞭繩子，還把房地產綁在瞭火箭上，因此2009年的房地產成交才會一飛沖天。
??想要在僅僅松開瞭手腳的2015年取得和綁在火箭上的2009年同樣的業績，難。
??2009年：
??把房地產綁在火箭上
??為
應對全球經濟危機所帶來的沖擊，中國最猛的救市措施在2008年出臺。個人買賣住房暫免印花稅；個人銷售住房暫免征收土地增值稅；首次購買90平方米以下
普通住房契稅統一調到1%；全額征收營業稅的年限從5年縮減至2年……其中最大的“殺招”是：從2008年10月27日起，把商業性個人住房貸款利率的下
限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。
??2009年，雖然利好政策沒有加碼，但為市場註入流動性的動作還在繼續。持續不斷註入的流動性，令形容枯槁的房地產枯木逢春，成交量、成交價都攀上新臺階。
??2015年：
??松開綁房地產的繩子
??在
全球經濟依然不景、中國經濟增速下滑的情況下，從2014年第二季度開始，房地產調控開始松綁。之前屢次試探、屢次被打壓的限購松綁，開始在全國風起雲湧
地展開，從去年4月份至9月份，46個限購城市已有41個松綁，隻剩下5個城市堅守。去年9月30日，房貸新政出臺，放松首套房認定標準。
??進
入2015年，暫時還沒有看到房地產政策有進一步松綁的跡象。但在《政府工作報告》的表述中，人們還是嗅到瞭政策進一步松綁的味道。楊紅旭表示，支持改善
性需求的提法在2009年之後都沒有出現過，政策口徑重回2009年，這預示著二套房貸有放松的可能。預計今年政策的主要著力點將是各方特別是金融機構對
穩定住房消費需求提供支持。
??無論如何，政策對房地產的支持力度都不可能恢復到2009年的水平，2009年政策強刺激留下的“後遺癥”，政府不會不防。
??B
??市場階段：都在爬坡
??6年時間過去，房地產又經歷瞭一個輪回。2009年，樓市處於爬坡階段，最終完成漂亮的登頂；2015年，樓市同樣處於爬坡階段，最終的結果需要等待。
??2009年：市場轉入快車道
??從2007年第四季度開始，買傢開始觀望，需求萎縮，成交下滑。2008年，成交繼續下滑，在連續5年供不應求後，終於出現供過於求。
??2009年年初，樓市情況尚未見好轉，開發商為瞭刺激需求，優惠、降價隨處可見。當年3月份，市場開始出現好轉跡象；6月份之後，市場轉入快車道，銷售開始火爆。
??2015年：天量庫存待消化
??2014年，同樣是房地產供過於求，其狀況比2008年有過之而無不及，導致2015年大量庫存需要消化。
??大量庫存的存在，對開發商的銷售形成壓力，對樓價的上漲也會形成一定的壓力，這將有利於成交量的提升。
??相異
??A
??購買能力：2015年比不上2009年
??房子賣得好不好，牽涉很多層面。最終會不會買，還得看消費者的購買力。從市場反饋的情況來看，2009年在廣州買一套房子比2015年容易得多，現在消費者在樓市的購買力遠遠比不上6年前。
??經過房價6年的快速上漲後，要想成交量夢回2009年，不易。
??2009年：買房相對容易
??經歷2008年房價大幅下調之後，2009年，廣州很多房子的價格回到2007年的水平，在2009年上半年，很多及時出手的消費者還是買到瞭“筍貨”（粵語，便宜的房子）。
??房價收入比，同樣反映2009年購房相對容易。從2009年至2014年這6年時間裡，2009年廣州的房價收入比是最低的（詳見附表）。2009年，在珠江新城核心區，兩三萬元/平方米的一手樓很常見，有的樓盤每平方米售價低至萬元左右。
??除瞭居民收入之外，房子好不好賣還有一個因素，就是社會上的錢多不多。2008年的“4萬億”，導致流動性泛濫，社會上大量的錢在尋找出路，當時由於房價處於較低位，吸引瞭大量流動資金進入房地產。
??2015年：買房門檻提高
??2009
年之後，中國房價又開始新一輪快速上漲。經過2014年房價的階段性下跌，2015年買房依然困難重重。在廣州中心城區，房價早已步入信託房貸二胎利率年息任何問題免費諮詢“2萬元時代”，在
珠江新城，現在的起步價都超過4萬元/平方米，超過10萬元/平方米的房子已不少見。目前房價仍在萬元/平方米以下的隻有增城、從化、花都三個板塊，花都
和增城的房價也正向“萬元大關”靠攏。
??高房價抑制瞭房地產需求的釋放。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容近日表示，想要住房需求釋放，就必須讓房價回到絕大多數消費者可購買的水平。
??2015
2胎缺錢急用哪裡借錢年的好消息是在流動性方面不會太差。《政府工作報告》中提到，2015年穩健的貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2預期增長12%左右。房地產專傢謝逸楓表
示，目前我國M2每提高一個百分點，需要投放1.2萬億元，差不多是5年前的兩倍，這意味著央行會繼續“放水”。作為資本密集型行業，貨幣寬松利於降低房
地產的資金成本，刺激房地產開發規模的持續擴張。
??可惜的是，在流動性和房地產之間還有“堤壩”，例如限購政策的存在，例如銀行對房貸熱情的下降，例如首套房、二套房首付遠比2009年要高。要想樓市銷售出現大幅度反彈，難。
???廣州近6年房價收入比?
??年份廣州商品住宅平均售價廣州每月人均可支配收入（元）房價
??（元/平方米）收入比
??2009934623004.06
??20101306325545.11
??20111340128694.67
??20121404431714.43
??20131573035054.49
??20141759638204.61
??（註：2014年人均可支配收入為估算。整理/張秀欽數據來源：廣州統計局）
??制表/葉子翠
??B
??房貸環境：2015年無法等同2009年
??中
原地產研究中心日前發佈的報告顯示，2015年前兩個月，國內房企海外融資36.85億美元，比去年同期的137.91億美元暴跌73.3%。中原地產首
席分析師張大偉表示，美聯儲加息、人民幣貶值對中國房地產市場影響偏負面。巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時，美元走強
後，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”的窘境。
??相比房企融資，2015年買房者貸款的難度要小一些。經過近半年的兩次降息以及全面及定向降準，市場上還有較充足的流動性，房貸環境比2013年年底和2014年年初要好得多。但是從房貸優惠利率就可以看出，2015年的房貸環境和2009年還是無法比擬的。
??2009年：房貸利率七折
??2008年，央行連續5次降息，貸款基準利率從7.47%降低到5.31%，市民在房貸上的支出降低瞭不少。自2008年10月27日起，金融機構對居民首次購買住房提供貸款，貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
??到瞭2009年，大多數買傢切實享受到房貸七折優惠利率的好處。更重要的是，當時銀行攬儲容易，因此放貸也非常容易，在2009年，沒有傳出過因為銀行資金緊張而放慢房貸審批速度的消息。
??2015年：房貸利率九折
??2014年房貸新政後，首套房認定放松，有利於刺激包括改善需求在內的多種需求入市。此外，連續兩次降息，金融機構一年期貸款基準利率下調至5.35%，和2009年相差無幾。在眾多經濟學傢看來，中國在2015年還會繼續降息。
??降息將會減輕購房者的負擔，同樣利於刺激需求的釋放。不過，即使持續降息，買傢從中獲得的好處也沒有2009年大。最重要的原因，是沒有銀行願意執行七折優
惠利率。張大偉說，目前銀行吸儲難度非常大，不僅七折貸款折扣不可能，九折以下的可能性也不高。與2009年相比，現在銀行賺取利潤的業務更加多樣化，很
多業務獲取的利潤比房貸要高。因此，銀行在房貸上的熱情遠非2009年可比。
??現在中國房地產市場依然是剛需市場，貸款購房依然是主要購房方式，銀行在貸款熱情、優惠利率上的不足，將決定2015年的市場難重現2009年的火爆。
??C
??投資心態：2009年激進，2015年謹慎
??可以說，自住買傢決定瞭整個樓市的基礎紮不紮實，隻要自住買傢保持購房欲望，整個樓市的狀況便不會太差。而投資者則決定瞭樓市的高度，隻有投資活躍，樓市才能沖上高點。
??2009年的樓市，投資者無疑是瘋狂的，當時甚至還看到買傢“一條梯”、“一條梯”地購買的瘋狂。現在投資渠道大大增加，投資者對房地產的熱情下降，也決定瞭2015年的樓市成交很難再一飛沖天。
??2009年：
??房地產是最好投資品
??2009年當“4萬億”流向市場，流動性泛濫，尋找可以讓資產保值、升值的投資渠道非常急迫，加上當時投資渠道相對單一，樓市、股市無可避免地成為投資重點。
??2008年房地產交易環節稅收下降、2009年房價緩慢爬升，都刺激著人們投資房地產的熱情。珠江新城某樓盤營銷負責人表示，從當時珠江新城的房子賣出去後很少人入住的情況可以判斷，買房的大部分為投資客。
??2015年：
??投資欲望受抑制
??房
產稅短期內不會出臺。全國政協委員、財政部副部長朱光耀日前表示，將通過法定程序制定房產稅的征收，目前仍沒有時間表。房產稅的征收沒有時間表，其征收辦
法更隻是在猜測中。但是，在不動產統一登記在今年3月1日正式實施之後，房產稅的出臺將不再遙遙無期。房產稅一旦出臺，將會大大壓縮房地產投資的空間。房
產稅尚未出臺，其對投資的抑制作用已經顯現。
??此外，現在過高的房價、政策對投資客的打壓，令投資客利用資金杠桿投資房產的空間大大縮小。可以充分利用資金杠桿的股市等投資渠道，正吸引著更多投資資金進入。
??像廣州等一線城市，如果住宅限購在2015年松綁，估計還會吸引部分投資客回歸，但想要上演2009年的瘋狂已無可能。缺少瞭投資客，2015年的樓市很難達到2009年的高度。
??張秀欽
??2009年的春夢與春藥
??一周熱評
??□本刊評論員
??樓市給瞭無數人無比甜蜜的回憶。在過去十多年來，樓市給予參與者豐厚的回報，起早摸黑幹實業累得像條狗，不及隔壁精明“師奶”買套房，還有那提著鳥籠每天嘆早茶、手握商業旺地幾間“黃金鋪”的阿伯。
??樓市春夢沉酣，讓多少人不願醒來。而何止世人如此，樓市還是以賣地經濟為支撐的地方政府愛恨交加的“春藥”。這十多年來，樓市總在“調控-松綁-刺激-再調控-再松綁-再刺激”中徘徊，癡纏的因果不外乎經濟對樓市的依賴，樓市是財政的“造血機”，也是需求的“起搏器”。
??正是此間的前緣往事，樓市中才會總有那麼多經驗主義者。因為歷史是慘痛教訓，而經驗往往是正確的。所以，“回頭看”不乏噱頭，更不乏追隨者。這不，2009年那一場春夢，又被好事者提起，今年“兩會”的房地產政策口徑，被坊間視為“夢回09”。
??這十多年來，樓市始終在政策的聚光燈下。從2001年開始，對房地產市場的政策思路就開始出現在每年的《政府工作報告》裡，從最初的“發展”，到後來的“鼓勵”、“改革”，再到後來的“調控”，從2005年至2014年，“調控”成為樓市政策的主流，除瞭2009年。
??在樓市經驗者的心目中，這真是值得大書特書的亮點——至少從政策口徑上看，2015年與2009年相似。而從市場層面上看，當前的市場與2009年樓市的短暫低迷也是似曾相識。2009年樓市大反彈的結局，會否在2015年再度上演？
??想要重溫鴛夢的，恐怕會失望瞭。
??歷史終究難以踏進同樣一條河流，樓市也很難重復上演2009年的大逆轉。目前房地產市場面臨多個新問題，如供應過剩、市場分化嚴重、不
少城市購買力不足、新興的主力購房人群需求變化、土地等成本居高等，可以說，基本面已經完全不同。樓市的土壤不同瞭，相同的也許隻是外表而已。外表再美，
終歸不再是當年。
??對2015年來說，房地產最壞的時候雖然已經過去，不過，再度瘋狂上漲的概率已經不高。盡管樓市常常不按常理出牌，也常常“亂拳打死老師傅”，然而，春藥傷身，春夢傷神，回憶始終是回憶，夢總有一天必須要醒來。
??
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/08105982301642668950326.shtml
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