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老房子如何讓人踏實住？
新華網北京4月12日電(記者馬姝瑞、白靖利)浙江奉化民居坍塌事件發生後，引發瞭社會對類似的土融彰化永靖土融"80後""90後"老舊房屋質量安全的普遍擔憂。
這些產權期內已使用二三十年的"老房子"現在到底安全不安全？如何確定？一旦經鑒定為危房，又該如何處理？業主的利益如何維護？
問題一："老房子"是否安全如何鑒定？
近期，河南、江蘇、安徽等許多省份都做出瞭排查"危房"安排，如安徽省要求，對轄區或所屬管理范圍內的危舊直管公房、使用年限超過20年的 磚混(磚木)結構房屋、尚未解危的危險房，墻體傾斜開裂變形、抹灰突然大面積脫落或新近出現門窗突然不能自由開閉的房屋等進行重點排查。
上海市政工程設計研究總院國傢一級註冊結構工程師孫先春告訴記者，現有的"80後"居民房屋不少是砌體結構，也就是人們常說的磚混結構，由 於本身的結構特點，砌體結構的房屋一般不超過6層。"單就砌體結構的房屋本身結構安全和質量來說，隻要按照規范設計、施工、驗收，後期正常使用的話，應該 是不存在安全問題的，不用過於緊張。"孫先春說。
但房屋經過常年使用後，總會出現各種各樣的"小毛病"，要確定其安全狀況該怎麼做？對此，安徽建築大學教授孫強告訴記者，如果居民懷疑自己 的房子有質量問題或安全隱患，可以首先向物業反映，由物業與開發商聯系鑒定、處理。一旦這一程序銜接出現問題或走不通，就應該向政府部門反映，由政府部門 出面協調。
孫強介紹，目前全國通行的危房鑒定工作主要從三個方面來進行，一是地基，也就是房屋基礎；二是主體結構，比如承重等；三是維護部分，也就是陽臺等。其中，以主體結構為最主要部分。而在鑒定的標準和程序上，也有比較規范的流程。
一般來說，危房鑒定由房屋產權人(使用人)向當地鑒定機構提出鑒定申請，鑒定機構按照法定程序，進行現場查勘、測試、檢測驗算等，進行全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議，簽發鑒定文書。
問題二：房屋鑒定為危房，怎麼定責處理？
如果居民房屋真的出現瞭質量問題，並被鑒定為危房，下一步應該怎麼處理？
曾參與汶川地震災後危房鑒定工作的合肥工業大學教授柳炳康認為，明確責任是第一步。他說，可能造成危房的責任主體有很多，開發商、施工方、設計方，甚至業主的不當使用，如野蠻裝修、改變用途、亂搭亂建等，必須確定責任後再具體問題具體分析。
安徽省住建廳房地產處相關負責人表示，房屋被鑒定為危房後，責任主體應根據危房成因區分情況、責任法定。如危房成因於建設過程中存在的問 題，違反瞭《建築法》《建設工程質量管理條例》等法律法規規定和強制性規范要求，工程招標、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位都要依法承擔相應責 任。
雲南盈科律師事務所律師李承蔚表示，根據相關法律規定，如果責任主體缺位，而相應的監管主體或相應主管部門已經履行瞭監督管理職責的，由所有人或使用人承擔責任；若相關主管部門疏於履行相應職責，則應承擔相應責任。
但在原因明確、責任確定之後，危房的維修、加固卻也面臨著重重考驗。記者調查瞭解到，我國現行的物業維修基金主要針對的是物業共用部位、共 用設施設備保修期滿後產生的維修、更新和改造費用，如屋頂滲漏、外墻剝落、電梯、消防設施等維修。而"危房"特指建築本身的主體結構出現問題，也就是說， 危房所需要解決的主體結構問題應該由終身質保方承擔，維修基金是不能用在危房維修加固上的。
"從法律角度看，業主和開發商存在房屋買賣的合同關系，如果危房的成因不是業主和他人損害所致，也不屬於不可抗力的話，那麼房屋主體結構終 身質保責任、危房的維修加固費用也要由開發商來承擔；如果造成危房的原因是設計、施工的問題，開發商承擔責任後可以向設計單位、施工方索賠。"安徽中天恒 律師事務所律師袁維平分析說。
問題三：危房責任主體"消失"，居民權益誰來"兜底"？
記者在調查中瞭解到，盡管我國在建築質量安全領域建立瞭比較完善、規范的標準和流程，在實信貸利率最低是哪一家二胎年息際操作中，仍有不少房屋建築領域的追責面臨著各種不確定性的挑戰。
如在浙江奉化的居民樓坍塌事故中，開發商目前處於"吊銷未註銷"狀態，施工單位也經過拆分，主要責任主體均處於難以尋覓的"消失"狀態。類似情況下，居民的利益應當如何維護，誰來承擔"兜底"責任？
"如果維修加固甚至坍塌後的追責賠償都找不到責任主體的話，那麼政府應當出面承擔更多責任，包括尋找責任主體、妥善安置居民、協調解決維修賠償等。"孫強說。
記者瞭解到，當前，我國也建立瞭危房排險解危的救助渠道，如根據《城市危險房屋管理規定》，在房屋所有人進行搶險解危需要辦理各項手續時， 各有關部門應給予支持，及時辦理；對於經鑒定機構鑒定為危險房屋，並需要拆除重建時，有關部門應酌情給予政策優惠；對重大安全隱患房屋，啟動應急預案涉及 的人員撤離，如傢庭是唯一住房，地方政府應優先通過保障性住房等解決撤離人員居住問題；對沒有修繕利用價值的房屋，地方政府應優先列入危舊房或棚戶區改造 計劃；產權人提取個人賬戶內住房公積金，向物業專項維修資金管理部門修繕申請，應給予支持和配合等。
但眾多業內人士和法律專傢也提出，這種"兜底"隻是最終的無奈之舉，政府部門應當發揮更積極主動的監管作用，建立完善追責機制，防患於未然。雲南衡煒律師事務所主任朱智律師認為，當開發商和建築商都不存在時，政府應該承擔一定監管不力的責任。"總的來說，產權期內房屋變危房怎麼處理的問題，現有法律出現瞭空白，質保期內由開發商負責，質保期後沒有明確規定。但是按照法理和慣例，房屋屬於特殊商品，每個物業涉及到無數人的生命安全，開發商 和建築商應該對其主體結構質量終身負責，政府監管部門，驗收部門應該永久負責。"
袁維平說，"80後""90後"房屋未來很可能進入問題集中暴露期，而責任主體"消失"的現象也不會鮮見，政府不可能無限制地承擔一切維 修、賠償工作，應當探索通過市場化的方式建立"補償機制"。"比如對這些老舊房屋的安全狀況、責任主體現狀進行排查後，從現在起就由業主、開發商、政府通 過加購房屋保險的方式，為未來可能出現的問題構築最後一道防線。"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-12/21594060937.shtml
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