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房企海外建房 返銷國人
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近來，房企"出海造房"熱潮持續升溫。5月中旬，英國《金融時報》報道稱，中資房企"總部基地"將斥資10億英鎊(約合人民幣94億元)，在倫敦皇傢阿爾伯特碼頭開發商業地產，占地35英畝(約合14.16萬平方米)。據估算，該項目可能是中資企業在英國最大規模的投資項目之一。
此前，萬科先後進軍舊金山和新加坡，王石更透露有意落子紐約。一項調查數據顯示，自去年以來，國內房企的海外投資盤子已達上百億美元。
為什麼要出海？需求是顯而易見的答案。事實上，隨著開發商出海項目陸續上市，這些房子大多"返銷"中國人，開發商海外投資時，無論是拿地、開發還是銷售，都帶有濃鬱的中國特色。
集體"出海造房"
投資達百億美元
"我認識的一傢房企在海外的一個項目，本來說好在年中開盤，結果還沒開盤，就賣瞭九成，買傢絕大多數都是中國人。"5月24日，巨龍出國集團總裁陸炳同對深圳商報記者說，但其不願透露具體房企和項目所在國傢。
當中國人最為迷戀的投資品"房產"被限購以後，一股由中國富豪們掀起的房地產投資熱浪開始席卷全世界。從澳大利亞、加拿大、英國、美國，到法國、愛爾蘭，甚至塞浦路斯，等等，都可見到"中國購買"的足跡。胡潤2012年11月發佈報告稱：目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達三分之一，海外資產占到其總資產的約19%，而海外資產中，房地產是最主要的投資領域。
內地房企進軍海外已經成為"時髦"。4月中旬，萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產項目30%的權益。今年早些時候，萬科先後與美國鐵獅門、香港新世界聯手，進軍美國舊金山和香港開發住宅項目。其中，萬科為舊金山項目投資1.75億美元，而香港荃灣地塊總價值34.35億港元，萬科占有項目兩成權益。萬科董事長王石透露，萬科將追隨客戶進軍北美，年底有望在紐約投資項目。
來自中國海外投資聯合會的一項數據顯示，2012年以來，碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘傢大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。
據瞭解，海外市場貸款利息多為4%~5%，融資成本低。"另外，和國內按照某個項目融資不一樣，在國外開發商可以多種渠道融資。"正略咨詢顧問趙麗燕對深圳商報記者分析說，國外土地成本低，國人海外置業的火爆，以及從戰略佈局角度需要國際化等，這都是房企淘金海外的原因。
"中國式"開發
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為瞭降低市場風險，淘金海外的發展商，大多和當地開發商進行合作。例如萬科和美國鐵獅門、香港新世界聯手。但是，在開發過程中，卻也帶有明顯的中國特色。
在拿地策略上，房企緊緊追隨國人足跡。由於經常和房地產企業合作，陸炳同對房企海外運作相當熟悉。他告訴記者，開發商在國外拿地，一般遵循以下幾個原則：首先是城市人口要足夠多，至少在300萬以上；其次，盡量挑選離中心區近的地段，並且外來人口一定要較多。"如果開發一個大盤，幾千套房，必須吸收外來人口，尤其是中國移民要多，才能消化得瞭。"陸炳同說。
為瞭節約成本，在建材的采購方面，房企也獨辟蹊徑。"有發展商從國內采購電線、插座、安防系統、瓷磚、門等建材，再運輸到國外。因為中國是世界工廠，很多原材料質量既好又便宜。這樣一來，房企又能多出20%左右的利潤。"
而在銷售方面，房子造出來後，有很大一部分是"返銷"給中國人。
萬科鬱亮說："中國人想去哪裡，哪裡的中國人最多，我們就去哪裡。"中國有35%的移民湧向美國，而在美國舊金山，華人的數目也相當多。這也可以解釋為何萬科首先選址舊金山。
碧桂園於馬來西亞的金海灣項目預計今年正式對外銷售。在該項目上，碧桂園也主打"移民牌"。"目前該項目正在全國進行前期推廣工作，最先帶出去考察項目和投資環境的對象是碧桂園的老業主。在推廣過程中，除瞭移民政策，還用旅遊、投資、教育、醫療等資源吸引買傢。"碧桂園相關負責人表示。
又如綠地韓國濟州島項目，擁有2000多套住宅，其中的70%打算賣給中國人。
物業類型廣泛
匯率變化是風險
從房企海外項目的物業類型看，涵蓋范圍相當廣泛，包括旅遊商業、住宅、酒店式公寓在內的多種業態都有涉及。據瞭解，目前海外項目大多處於開發階段，項目是否得到市場認可，將直接決定企業未來是否繼續投資。
"開發商投資海外的非市場性風險主要來自於匯率變化。"正略咨詢顧問趙麗燕分析說，開發商主要是看漲人民幣，利潤空間較大；萬一人民幣貶值，那他們的日子就會比較難過。
另外，"出海"的同時也常常面臨著海外政局、當地法律、市場環境以及環保要求等因素影響。對於根植於國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場也難免會水土不服。例如，國內交房都是毛坯房，而國外卻是精裝房；國外房產交易全程都是律師為代表；一旦延期交房，將被重罰等。
還有一個隱藏風險，則是"自產自銷"的模式長久性值得懷疑。從海外建項目最終再賣回給中國人，這樣的操作模式雖然可以實現，但是依托中國人的海外置業潮究竟可以走多遠值得懷疑。上世紀90年代日本也在世界各地瘋狂購買物業，但隨著日本國內經濟的長期不振，購買潮最終褪去。出海的房地產企業必須有更加長遠的考慮。
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