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  與上述幾個城市的老套路不同,天津濱海新區提出借力"共有產權"則顯得時尚很多。根據濱海新區規劃和國土資源管理局的解釋,該區的創新是針對"訂單式限價商品房"推行一成首付款,開發企業墊付兩成首付款,以此促進新區外來人口購房置業。所謂"限價訂單式購房模式",屬於天津市保障房之外的一種政策性住房,要求開發商利潤限定在5%左右,面向"夾心層",價格普遍要比周邊社區低25%左右。在此前提下,購房者僅支付一成首付,如此"雙重優惠"著實顯得十分誘人。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/15252720804.shtml

  此前,主管部門正式明確"共有產權"在六城展開試點,未來或將有更多城市加入。六城在模式上雖各有特色,但同樣設有制度底線。天津不在此列,但本次拿出的"共有產權"方案,不失為值得仔細分析的案例。

  盡管獲取部分產權的土地貸款宜蘭三星土地貸款途徑不同,但目前試點的幾個城市基本明確瞭共有產權房由政府主導的內部流轉原則。因此很難想象,如果個人與開發商共有產權而失去政府的主導,未來房產的轉讓與抵押權責該如何明晰?在保障房逐漸走向封閉運行的前提下,共有產權也應順應政策的發展。

  其次,需要明確的是共有產權是"誰與誰共有"。淮安的經濟適用房自有產權比例經過調整後目前為個人6成、政府4成,首付金額不足的部分也是由政府部門和擔保公司進行擔保,從而促使銀行機構放貸。與濱海新區的開發商墊付不同,不存在變相促銷的嫌疑。

  首先應明確的是,共有產權應支持哪些購房人的購房需求。正如住房和城鄉建設部副部長齊驥明確指出,目前要做的工作是"指導地方有序開展共有產權保障房的探索"。因此,可以明確的是,共有產權應限定在保障房范疇之內。在記者印象中,最早接觸"共有產權"是在東北等地的棚戶區改造項目,當地推行共有產權的目的很明確,一是緩解政府棚改資金不足的難題,加快資金周轉;二是為還清林、農、墾、礦棚戶區政策上的歷史欠賬,增加當地居民一定的財產性收入,因此帶有特殊的保障功能。本次推出的六個"共有產權"試點城市中,黃石主要針對城市棚戶區改造;淮安則主要在經濟適用房領域試點,申請條件是傢庭人均月收入不高於2000元,傢庭人均住房建築面積不高於16平方米,明顯針對低收入住房困難傢庭。若如此參照,即使針對"外來務工人員"的共有產權住房,也應參照制定相關進入門檻,同時嚴格限定人均居住面積。

  市場的冷淡正在城市間互相傳導,地方政府自然各有所想。一方面是為瞭確保樓盤項目有效去化,確保賬面指標別太難看;另一方面也是考慮如何完成後半年的推地指標。因此,委婉如南寧以"區域一體化"為名的限購調整,直白如安徽銅陵般的補貼契稅、降首付,看上去各地的"分類調控"措施箭已在弦。

  本次推出的另一種試點---北京的"自住房"也同樣以政府與居民共持的原則,嚴格控制瞭房源的內部流轉。作為限價商品房的一種發展,自住房擴大瞭保障對象范圍,但同樣是政府以犧牲部分土地出讓收益換取部分產權,同時明確瞭房源未來入市的基本要求:購買滿五年、與政府按比高雄內門土地貸款例共享收益、政府優先回購。

共有產權須明確制度底線

  另外,長期以來,保障性安居工程特別是公租房建設中,民間資本參與程度不高一直是資金緊缺的重要原因之一,背後則是長期運營和盈利模式的匱乏。如以"開發商墊首付"模式共有產權,先不談是否違反相關中國人民銀行發佈的相關貸款規定,僅給予開發商5%的開發利潤空間,還要墊付2成房款,那麼長期持有部分產權的積極性能有幾何?

  目前我國住房建設的重點是繼續加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造,解決保障性住房總量不足的問題,讓更多人享受到住房保障制度。共有產權作為一種探索、一種制度補充,無疑需要更加清晰的指向性、更明確的保障范圍、更健全的制度設計,從而在關鍵問題上與救市、促銷劃清界限,以名實相符。

內容來自sina新聞
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