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社區商業的招租和運營借助北京萬容達行投資顧問有限公司，寫字樓業務線由漢美財富世紀投資管理有限公司提供管理支撐。河山持有萬容達行和漢美30%以上的少數股權，為這兩個創業團隊提供資金和項目資源。

"中國地產行業遊戲規則，太長時間基於資產價格泡沫不斷吹大的邏輯。"曹少山並不諱言他是整體樓市泡沫的受益者，"住宅市場容量很大，未來依然會有投資機會，但不是面的機會，而是點的機會。"

在很大程度上，這是逼上梁山。目前，房地產融資市場已經顯得擁擠，銀行、信托之外，券商資管和公募基金也加入進來，像河山資本這樣的地產PE，本身並無金融業務牌照，在資產池和項目池兩端都有很大的短板。要與眾多的競爭者相比，出身寒微的小PE--河山資本必須走出新路徑。

開發商建設完保障房小區後，配建的商業物業返還政府，河山從政府手中低價租賃，享受到豐厚的租金差價。

在上海嘉定新城，曹少山也看到瞭投資機會。嘉定新城模仿新加坡配建7個鄰裡中心，落成開業的兩個社區商業由供銷社系統的國資運營，年年要求政府補貼。河山擬一攬子承租這7個鄰裡中心。

"社區商業再進一步，倉儲物流項目和團隊落地，河山就可以迅速上量瞭。"曹少山向新浪樂居表示，河山跟銀行和第三理財等資金方的對接今年會有大的突破，資金池擴大的時候，產品線和項目來源上也要做好佈局。

曹少山發現其中有巨大的套利空間。一線城市住宅和商業倒掛，而在二三線城市，商鋪的售價顯著高出住宅。例如，合肥的住宅售價介於8000~10000元/平米，商鋪可以賣到1.5萬~2萬元/平米，而商業用地的價格不高於宅地，甚至會有所下浮。河山打算出售"生活·傢"的一小部分街鋪，收回大部分開發成本。

曹少山透露，項目建設之初就接到政府的團購意向，由於杠桿率太高，他說服合作方快速去化接受團購。2011年5月，雙方提前償付杭州工商信托。2012年10月，河山通過股權回購退出，獲得超過30%的年化回報率。

據悉，這個命名為"生活·傢"的綜合體位於合肥的一個保障房小區，配建的6000平米獨立商業樓已經落成很長時間，河山提出租賃，並承諾裝修和招商經營，解決瞭政府的難題。

"生活·傢"的單體面積從3000到20000平米不等，標配生鮮菜市場、幹貨超市、餐飲、郵局、銀行、傢政（洗衣、理發、修鞋配匙等）等，涵蓋周邊居民90%以上日常生活需求。

河山資本的另類地產生意

掘金商業裡的剛需

樂居深度報道匯總》》

河山目前還運營一隻寫字樓基金，已投資瞭四個項目。北京望京區域的一傢瀕臨倒閉的洗浴城是資產包的首個物業。河山以600元/平米的租金從原業主手中租得，簽瞭15年的長約，改造成辦公樓，2000元/平米年租金租給瞭小公司。

內容來自sina新聞

河山同時覬覦物業開發的巨大收益。"生活·傢"迎合菜籃子工程和民生工程，撓到政府的癢癢。城市拆遷中不乏10畝以下的小宗地塊，大開發商看不上，預設高持有物業比例可以屏蔽當地的小開發商。合肥地價約2500~3000元/平米，含地價建設成本5000元上下，單平米年租金如果達到1000元，租售回報率的確不低。

"我們這幫人骨子裡還是做金融的，不是地產行業的真專傢，難免會出問題。河山不怕跟人分利潤，這些都是增量業務，沒有外部團隊就進入不到這個領域。"

河山還入手瞭鄭州和包頭兩棟核心區段的新落成寫字樓，投入資金對大堂等公共區域進行瞭裝修，並提供物業管理和公司註冊等增值服務。

基金剩下的份額就變成變相的REITs，每年都分配紅利，等到項目足夠多，而且時機成熟，就可以找投資機構談，"一把清"。

曹少山表示，租金一點都不差，在合肥這樣一個2.5線城市，經營穩定後單平米年租金超過1000元。這與北京、上海黃金旺鋪的租金差一個數量級，但曹少山認為租金收益率已經足夠高瞭。

曹少山並不諱言他是整體樓市泡沫的受益者。他於2009年創辦河山資本，目前，河山已發起分別針對寫字樓和社區商業的基金，並伺機進入工業地產。

基於此，河山正在把戰線收回到資源首位度高的中心城市，並回避非剛需項目。同時，它看到瞭社區型商業、寫字樓改造、物流倉儲設施和養老物業的投資機會，並加快佈局。

"老實人"拿起租金收益率這把標尺，得出物嘉義小額借貸二胎年息流倉儲、寫字樓、商鋪、集中商業、住宅由高到低的排序，號準前三者是河山要進入的領域。目前，河山已發起分別針對寫字樓和社區商業的基金，並伺機進入工業地產。

與商業物業相比，住宅開發去化迅速，易於管控，更對房地產基金的胃口，河山地產的第一桶金也來自於此。

"我不關心同行幹什麼，我把市場機會看到，自己埋頭去做就完瞭。"河山資本的創始人曹少山向新浪樂居表示，河山要成為一傢有特色的私募地產基金，他們是一群"閉門造車的聰明的老實人。"樂居深度報道匯總》》

大賣場和購物中心等集中商業已經過剩，租金收率低屢遭詬病，"社區型商業是商業裡的剛需，租金收益率能算得過來。"曹少山表示，"生活·傢"業務模式非常清晰，可復制性很強，這條業務線一旦做起來，將成為基金源源不斷的項目源，每年很穩定地花出去5億~10億。

吃寫字樓租金差價

合作方無名氣、還要能力強，在一定程度上是個悖論，河山的淘金術是篩查大批的項目。但是，進入2013年，政府直接介入熱點城市新房定價，項目去化和收益的可預期性越來越差，河山篩選項目的難度備增。

河山改造的另一個項目是北京北四環安慧橋區域的藏藥研究中心。通過改造，河山吃到瞭功能變化之後的巨大價差，但也面臨租金無法鎖定和業主變卦的風險。雖然違約條款規定提前終租需支付高額罰金，河山能夠控制的是盡快把投資成本收回來，時限通常是兩年內，以後就是多賺少賺的問題。

在住宅領域淘到寶

這四個項目租金收益非常可觀，扣除押金、裝修和改造等前期投資的凈租金差價都超過50%。曹少山向新浪樂居表示，這條業務線的問題是不可能投出去太多錢，四個項目2000萬都沒花到，"我們想成為一傢產品線齊全的基金公司，通過這隻基金去瞭解一下寫字樓市場的動態，核心能力具備後，不排除進入寫字樓開發。"

放大智力杠桿

河山保持10人左右的小團隊，這通常也是小型基金的標準配備。與曹少山一樣，團隊成員多金融背景，並不長於商業招租和寫字樓管理。曹少山想到的辦法是，每條業務線都搭配一個外部創業團隊。

2010年10月，河山投資江蘇侖山湖發展有限公司（簡稱"侖山湖發展"）在南京下關的白雲亭項目，2.4億出資額有1.8億通過杭州工商信托募集。侖山湖發展得以支付地價，河山持有項目60%的權益。

2012年底，河山與合肥市政府簽訂框架協議，5年在合肥開業50個社區商業綜合體，首個項目已於今年5月開業。

曹少山垂涎工業物業高高在上的租金收益率，打算從供應最稀缺的甲級倉儲物流設施切入。他正在跟一個具備深厚經驗的團隊密切接觸，並力爭年內第一個項目落地。據悉，10萬平米的高端倉庫耗資3億~4億，兩個客戶就可以填滿。庫房標準化程度很高，選址完成後建設周期隻需要9個月，很對地產基金的口味。

曹少山聲音洪亮，身材頎長，渾身散發出投行人士的精幹。他先後在瑞信、花旗和中金供職，2009年創辦河山資本，從賣方轉向買方。"做承銷需追求熱點，做投資則要腳踏實地。"他選擇地產私募基金的原因是容易上規模，高收益而且穩定。

曹少山信心滿滿："河山要摒棄資產泡沫，真正提供服務價值，站著把錢掙瞭，私募地產基金應該是地產領域的風險投資人，我們應該具有主動風險管理能力。"

新浪樂居買新車貸款深度報道記者@張盈/文

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/01462255248.shtml

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