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  盡管多傢銀行對於暫停房貸所給出的理由都是"額度用盡",但事實上,銀行系統並不"差錢",多傢銀行暫停房貸的原因,並不是由於6月份"錢荒"的延續。首先,9月26日,央行再發800億元逆回購,使9月最後一周公開市場實現凈投放1550億元,創下6月初以來單周凈投放的最高規模。同時,自7月份以來,外匯占款由負轉正,資金再度流回國內,增加的外匯占款將投向市場。保持平穩的銀行間同業拆借利率,表明市場流動性並不缺乏。

  房地產商、地方政府和銀行向來被認為是推高房地產價格的主要力量,如今,作為三大主力之一的銀行系統開始"後退",這意味著房地產市場長期以來的多空博弈發生瞭重要的力量改變,樓市風險已經達到臨界點。

  "金九銀十"一向是房地產銷售的旺季,但出人意料的是,在這個最需要房貸的時候,許多城市的銀行卻表現得相當不夠給力:近期,北京、廣州、天津、武漢等地多傢銀行都以"額度用盡"為由暫停房貸業務,一些銀行雖未停貸,但也紛紛取消利率優惠甚至上浮利率,房貸的審批流程也出現瞭不同程度的延長。

  "斷供"和"鬼城"現象導致房貸風險加劇。"用銀行的錢做房地產"是中國房地產行業屏東內埔農地貸款的特殊現象。極端的案例是房地產商把原本5000元/平方米的樓盤價格,在沒有市場的情況下,人為推高到10000元/平方米,然後自己買下來。由於銀行通常會提供7成的貸款,實際上房地產商相當於已經以7000元/平方米的價格,把房子賣給瞭銀行。在加劇樓市供應緊張局面和制造漲價效應的同時,房地產商已經把全部的風險轉嫁給瞭銀行。

暫停房貸預警樓市風險達到臨界點 斷供風險加劇

  與此同時,"鬼城"現象正在不斷增加新的案例,銀行在房地產相關鏈條上的貸款風險也在加大。目前,銀行給房地產商的貸款不斷收緊,一些小型房地產商在市場上的融資成本已經高達30%,融資對於他們來說,隻是爭取一個把"死刑"變成"緩期執行"的機會,這個機會就是在賭房價能不能持續升值。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-08/08093616735.shtml

  利率市場化可能會成為房地產市場的一個重要拐點。一方面,由於盈利水平下降,銀行可能大幅度降低房貸規模,導致社會購買力下降;另一方面,由於更豐富的高收益銀行產品不斷出現,導致"以房保值"的策略不再劃算,居民買房保值避險的需求會得到大幅度的分流。兩種情況的疊加,會讓房地產過剩的情況顯性化,房地產市場則可能進入一個漫長的"有價無市"的"寂寞期"。

  市場仿佛正在向這些房產商期望的那樣,出現瞭一些漲價的苗頭和案例:比如南京5傢"國慶檔"開盤項目中有3傢成瞭"夜光盤",再比如北京的房價已經同比上漲瞭20%。

  在目前中國市場資本成本高和利率市場化趨勢的雙重夾擊下,房貸已經成為銀行的"雞肋"產品:提高房貸利率,市場無法承受;不提高房貸利率,銀行可能會出現虧本。

  如果說此前這種風險還一直處於"猜測"階段,溫州的"斷供房"則是銀行風險顯性化的結點。由於溫州房價已經連續兩年下跌,溫州新建商品房價格比最高峰時下跌近40%,豪宅價格攔腰斬斷跌幅50%,最低跌幅20%。一些溫州房主過去買房欠銀行的貸款,甚至超過瞭房子目前的賣價,房屋已變成瞭負資產,於是開始棄房"斷供"(不再按期還銀行貸款)。溫州市銀監局其提供的數據顯示,至今年7月,溫州全市共發生580例房屋抵押貸款棄房和15例按揭貸款,盡管這個數字與市場斷供房高達上萬套的說法相去甚遠,但房價泡沫可能帶給銀行的風險已經在從擔憂變成現實。

內容來自sina新聞

  利率"市場化"趨勢導致房貸業務"不劃算"。雖然中國的存款利率尚沒有公開實行市場化,但各銀行接連不斷的理財產品發行已經讓存款利率變相"市場化"。這一趨勢讓原來"旱澇保收"的房貸業務變成瞭賠錢的買賣,銀行業對於房貸業務的興二胎房貸 各家銀行二胎房貸利率比較2014利率多少免費諮詢試算趣自然大幅度降低。從房貸收益看,目前五年以上貸款利率為6.55%,如果打7折則為4.585%;從房貸成本看,目前理財產品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,執行首套房貸利率打七折的政策肯定會賠錢,就是執行6.55%的基準利率也隻是勉強維持成本。

  但是這些個案並不具有普遍性的意義。以北京為例,從2005年到2012年,北京市常住人口由1538萬,增長到2069萬,增加瞭531萬,這差不多等於增加一個大型城市;而同期供應的住宅用地面積卻從1950公頃減少到1700公頃。北京是通過制造稀缺性提高單位面積的土地收益,並由此導致"面粉"和"面包"價格的共同上漲。由此可以得出的結論是:二、三線城市的房價趨勢和北京並不具有可比性,特別是那些曾經以大量土地出售換取瞭財政收益的地方,產品的過剩必然導致價格的下降,這是一個不可顛覆的經濟學常識。

  從全國范圍看,即使排除極端案例,房地產供應過剩的情況依然非常嚴重。近日,農業銀行首席經濟學傢向松祚引用有關機構的統計數據稱:"全國空置住房達到6800萬套,總面積近60億平方米。"盡管有房地產機構對這一數據提出質疑,卻並未能拿出有說服力的證據。相反,房姐、房叔們動輒幾十、甚至上百套房屋,卻為向松祚的說法提供瞭例證。

  事實上,即使除投資和投機性需求外的所謂"剛需",也包括居住需求和居民個人資產保值避險需求兩種:一個是擔心房價持續上漲,現在不買以後更買不起;另一個是擔心通貨膨脹,由於缺乏資金保值避險渠道,所以價格"持續上漲"的房產就成瞭最好的保值工具。如果一旦形成房價不再上漲甚至是下降的預期,則會"剛需"不剛--即使居住型需求也會改買為租,居民會選擇把資金投向更有價值的領域。

  事實上,讓多傢銀行暫停房貸的原因主要有兩點:利潤的降低和風險的加大。
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