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總部基地的前世今生
北京環渤海總部基地360億造新城 一次性拆14村
在整個產業發展帶上，目前計劃引進的與產業相關的項目，主要包括生產ERP軟件的德國公司SAP的智慧城項目，以及國傢車聯網產業基地項目。還有一個上合組織中心的大項目，但似乎與產業無關。
"不是我們不想搬，是補償不公平。"5月21日，北京市通州區臺湖鎮次渠二村王姓村民在接受本報記者采訪時透露："別人傢三間房子就補瞭兩百多萬元，我們傢五間房卻少瞭幾十萬元，這不公平。"
總部基地VS新城
雖然名稱早已確定，但拆遷工作並沒有打著環渤海高端總部基地的旗號。《拆遷方案》顯示的"拆遷人為北京市土地整理儲備中心通州區分中心"。
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過去兩年，北京市通州區在六環線東南角的臺湖鎮一次性地拆掉瞭14個村子、16800多人、2000多傢企業，值得一提的是，其中還包括1.3萬多畝耕地，最終換來瞭17.21平方公裡的"一張白紙"。
陳立軍也表示："通州區是北京市的副中心，現在要建'一核五區'，環渤海高端總部基地是其中的一個區，是一個比較獨立的區域，就像是一個獨立的小縣城，隻是比亦莊小瞭一些，但比原來的崇文區還要大。"
本報記者從村民手中獲得瞭一份《輕軌L2線通州段次渠站、垡渠站、亦莊火車站(A區)集體土地房屋拆遷補償安置方案》(下稱"《拆遷補償方案》")，《拆遷補償方案》顯示，拆遷人為北京市土地儲備整理中心通州區分中心，是為瞭加快輕軌L2線通州段次渠站、垡渠南站、亦莊火車站建設，才進行拆遷的。
北京市通州區臺湖鎮是一個典型的農業小鎮，面積達到82.5平方公裡，轄區之內共有46個行政村，人口規模3.8萬人，其中農業人口3.5萬人。北京環渤海高端總部基地17.21平方公裡用地面積占到臺湖鎮總面積的20.9%，比原來的北京崇文區面積還要大，項目拆遷的村莊占到臺湖鎮村莊總數的30.4%，拆遷人口占到總人口的44.2%。
北京市通州區史志辦的統計數據顯示，北京環渤海高端總部基地的非住宅拆遷一共涉及2071戶，拆除企業面積150萬平方米，協議補償總額達到62億元。
具體到補償標準，主要分為住宅拆遷和企業拆遷兩種。對住宅拆遷，《拆遷補償方案》將1993年通縣土地管理局核發的"紅本"定性為合法宅基地面積，補償標準為2300元/平方米。
與住宅和企業拆遷相比，飽受更大爭議的是騰退農田土地。同樣來自北京市通州區史志辦的統計資料，北京環渤海高端總部基地在拆遷過程中"騰退大田土地"13149畝。
土地收益達7倍，住宅樓面價達1.4萬元/平方米
同樣是在拆遷啟動之前，北京市通州區修改瞭城市規劃，並在2011年年中的時候，宣佈將此前"一核四區"的城市規劃，變為"一核五區"，最新加入的就包括環渤海高端總部基地。當時，北京市通州區還提出瞭一個口號，叫作環渤海高端總部基地"三年見框架"。
趙弘認為，現階段的總部基地應該走上"產城融合"的發展道路，以北京市為例，既要規避天通苑那樣的"睡城"模式，也要摒棄亦莊開發區那樣的"有業無城"的發展模式，要做到"有城有業"，才能達到更好的發展效果。
據楊光估算，萬科競得的地塊樓面價已經高達1.4萬元/平方米，未來"賣不到2.5萬元/平方米，可能是賺不到錢的"。
"花多少錢，'掙'多少錢。"5月23日，北京市通州區委宣傳部副部長陳立軍在接受本報記者采訪時首先如是表示，然後他補充說，"'掙錢'還要等吸引企業之後的稅收收入。"
根據楊光的介紹，北京環渤海高端總部基地一共拆掉瞭14個村、5400多戶、約16800人。
據楊光介紹，早在2010年，北京市通州區曾為環渤海高端總部基地征集過一次名稱，當時"也征集瞭不少名稱，但後來還是覺得環渤海高端總部基地比較符合最開始的初衷"，所以一直沿用瞭這個名字。
如今，在這張"白紙"上，賣地的按鈕已經打開瞭--掛拍地塊的樓面價已經高達1.4萬元/平方米，大造新城的潘多拉魔盒距離打開也不遠瞭--據估算，未來這裡的房子，如果賣不到2.5萬元/平方米以上，可能是賺不到錢的。
根據楊光的說法，"大田土地"就是"老百姓的確權地"。"2004年的時候就已經土地確權瞭，很多大塊的土地從個人的手裡流轉到集體手裡，可能種植瞭一些農作物，很多地都承包多年，要給予一定補償。"楊光表示。
據本報記者瞭解，2010年年初，"兩站一街"拆遷安置房項目開工，建設規模大約為100萬平方米，到2011年年底，安置房建成交付使用。"涉及14個村的拆遷，當時考慮如果是周轉安置的話，周邊沒有很多的房子，老百姓可能找不到地方租房，而且會把周邊房屋租金抬得很高，所以我們的思路是先建安置房。"楊光表示。
2011年11月，民間2胎 民間2胎利息怎麼貸款比較會過件"兩站一街"拆遷項目正式啟動。
在拆遷啟動前，北京市發改委、國土資源局、規劃委、財政部聯合於2011年5月下發文件，推出瞭"千億土地儲備項目"。資料顯示，北京市計劃儲備、開發、結轉22000公頃，年度新增2500公頃，年度完成開發4000公頃，年末結存20500公頃；2011年北京市安排土地儲備開發投資1000億元，其中土地儲備機構投資800億元(市級350億元，縣區450億元)，企業投資200億元。
"兩站一街"拆遷項目被納入"千億土地儲房屋借貸備項目"，並被稱為其中最大的單體土地儲備項目。
楊光告訴本報記者，在最初編制的時候，北京環渤海高端總部基地的一級土地開發成本預算為257億元，"後來隨著市場變動，調到360億元"，這個成本預算包括"整個土地的拆遷費用，保障房的建設費用，還有市政配套設施建設的費用等"。照此推算，環渤海總部基地一級土地開發平均成本為2091.81元/平方米。
這一被稱為北京市最大的單體土地儲備項目，兩年之前是以軌道交通等基礎設施建設的名義，由北京市土地儲備整理中心和通州區分中心聯合投資360億元進行拆遷的。拆遷以後，這張"白紙"就變成瞭北京環渤海高端總部基地的項目用地。如今，在賣地和造城的利益驅動下，這裡正建起一座新城。
"以前這裡都是種莊稼的好地，幾年之前不讓種瞭，變成瞭荒地，再後來長瞭一人多高的草，就變成廢地瞭。"次渠二村王姓村民表示。
由於當時"土地儲備中心投入的資金也是到銀行貸款的，到瞭目前，已經是需要還款的階段，所以在去年年底，我們推出瞭一些上市地塊回籠資金，這些地塊主要集中於整個區域的北部"。楊光透露，先把北部的地塊拿出來上市，"主要是因為這一塊的條件比較好，沒有滯留戶，前期的征地手續等已經辦得差不多瞭，具備上市條件。"
公開資料顯示，2012年年底，北京世紀鴻房地產開發有限責任公司用9億元在這裡競得一塊地；北京萬科企業有限公司和北京首都開發股份有限公司聯合體則以7.8億元、6.4億元的價格，競得瞭這裡的兩塊地。
"我們也沒有想到地塊推出以後，市場這麼火爆，很多傢大企業都很關註。"楊光告訴記者，萬科一位項目經理私下表示："從這裡上高速到CBD，全程沒有一個紅綠燈。"所以萬科下決心要在這裡拿地。
但據記者瞭解，1982年以前，北京市通縣的每宗宅基地控制標準為0.4畝(約267平方米)，1982以後，控制標準變為0.3畝(約200平方米)；實際上不少傢庭所占的宅基地都超過瞭官方控制標準，對於宅基地超出控制標準的部分，補償標準為1380元/平方米。
環渤海高端總部基地招商科科長王晗在接受本報記者采訪時表示，這裡將要建設的是一個人口規模達到20萬的新城；在街區規劃層面，將打造"一軸兩帶五組團"，"一軸"是指連接輕軌站點的商業軸，"兩帶"是指產業發展帶和生活居住帶。
王晗告訴本報記者，此前已經推出的地塊，以及今年下半年即將推出的地塊，主要集中於產業發展帶，這個區塊占整體的1/3，有1400多畝地。
但根據楊光和王晗的介紹，雖然處於產業發展帶，但萬科、首開、北京世紀鴻等公司拍得的地塊，將主要用於開發住宅和商業綜合體。
內容來自sina新聞
"拆遷政策還是很不錯的。"5月23日，北京環渤海總部基地管委會規劃科科長楊光在接受本報記者采訪時表示，"我們的住宅拆遷在2011年11月份啟動的時候簽約率就達到95%~96%，還剩下280多戶沒有拆，他們都存在一些歷史遺留問題，比如宅基地沒法認定，或者傢庭內部產權人不清晰。"
"2009年年初的時候，當時的北京市委領導到這裡調研，提出來要在這裡建設一個面向環渤海地區的總部聚集區，當年下半年我們就啟動瞭當時叫作'兩站一街'的一級土地開發項目，'兩站'是指地鐵亦莊線終點站亦莊火車站以及次渠站，'一街'是指站前街，規劃瞭一塊商服地塊。"楊光告訴本報記者。
北京環渤海高端總部基地提出的建設口號是"有城有業"，但從實際情況來看，建新城才是主題，發展產業隻是點綴。
360億元的拆遷項目
很多地方的發展都要經歷"農村到小城鎮，再到城市的發展階段"，但這個地方"是從農村直接到城市，是跨越式的發展"。陳立軍認為："這個地方區位優勢非常明顯，亦莊輕軌有站點，京津之間的兩條通道都經過這裡，還是亦莊新城和通州新城的中間地帶，可以說背靠北京城，連接天津和河北，未來將成為通州區發展較快的區域。"
北京總部基地董事長許為平被稱為"總部基地之父"，位於中關村科技園(豐臺園)的北京總部基地在過去十年創造瞭一連串的發展奇跡。學界在研究總部基地的特點之後，將總部基地定義為"以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試等於一體的企業總部聚集基地"。
5月29日，北京市社科院副院長趙弘在接受本報記者采訪時表示，作為人才、資金、政策的聚集之地，北京市非常適合發展總部經濟，將一些企業的行政、科研等力量聚集到北京市，從而達到資源的優化配置。
對企業拆遷，《拆遷補償方案》根據企業的納稅情況制定瞭不同的補償標準：年納稅額超過1800元的企業，按照經營面積給予800元/平方米的一次性停產拆遷補償；年納稅額在1000~1800元的企業，按照600元/平方米的標準給予補償；而年納稅額低於1000元的企業，則按照400元/平方米的標準給予補償。
中國社科院工業佈局與區域經濟研究室主任陳耀在接受本報記者采訪時表示，無論拆遷打著什麼名堂，總部基地已經變成一種噱頭，地方政府想做的還是擴張城市。
如果說北京環渤海高端總部基地拆遷的土地就像有待重建的"一張白紙"，那麼北京市通州區臺湖鎮次渠二村的幾處房子就像是一座座"孤島"。
附近村民告訴《中國經營報》記者，北京環渤海高端總部基地的牌子去年下半年才掛瞭出來，位置在地鐵亦莊線次渠站北部大約1公裡的地方。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-02/08442238859.shtml
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