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此前,在京項目去化過慢的事實讓泰禾逃避土地增值稅的傳言甚囂塵上,現在,黃其森對北京院子的態度又被業界人士認為過於樂觀。以1500萬元意向總價來算,項目單價或達7萬元/平米。一位大型房企的一位項目營銷經理認為,泰禾有低級別產品賣高價的嫌疑。且項目1.1的容積率已讓院子系列失去優勢--房子幾米開外的間隔,卻豎起3米高的院墻,這對采光、通風、視野均有影響。

閩籍房企的天然資源與人脈優勢,使泰禾告捷福建商業地產,但其復制全國的前景眼下並不明朗。"跟萬達不同,泰禾綜合體的產品、管理、現金流並未實現標準化。"蘭德咨詢總裁宋延慶說。

在今年初接受專訪時,黃其森曾告訴樂居記者,"2013年泰禾地產銷售會到200億,2014年力爭達到500億元。"不過,年景過半,這一目標願景已經縮水。根據近日發佈的半年報,泰禾集團2013年上半年地產銷售額35.93億元,計劃全年實現120億元-150億元的銷售目標。下半年泰禾要成績達標,加大推貨力度已成定局。

大幅吞地的成本漸漲,若無後端銷售支撐,泰禾的資金鏈也有趨緊的可能。上述大型房企管理人士認為,黃其森對整個市場的判斷太過樂觀。在宋延慶看來,泰禾綜合體租售與豪宅銷售情況還遠不如龍湖、融創等房企同行。

但福建是確定無疑的主戰場。下半年泰禾推貨多集中在福建本土,可售貨值超200億元。2012年全年,在泰禾26億元營業收入中,福建地區貢獻超92%,銷售金額達62.31億元。截至今年3月,分別位於福州五四北與東二環的兩個泰禾廣場賣近50億,成為當地商業類項目銷冠。二胎房屋對於銷售目標能否達成,福建戰況是決定性的,孫河北京院子頂多是一個錦上添花的X因素。

黃其森一手導演瞭泰禾高調躍進的戲碼,他的策略是:在2010年他將加碼商業地產計劃放上臺面,從福建、北京兩點漸向全國鋪開,在未來5年內開發20到30個地標級城市綜合體。目前泰禾拿下的土儲中有45%為商業項目規劃。

閩商的開拓和激進同樣促成瞭泰禾的福建出走,但進入規模擴張的高速路,企業人員儲備與管理機制的短板也逐漸暴露。據接近泰禾內部的人士透露,泰禾目前正向業內瘋狂挖人,比如向龍湖和萬達拋出橄欖枝。"它開出的收入條件很誘人,現在內部幾乎形成瞭一個'小龍湖'。"現其營銷操盤手原就職於龍湖重慶公司,策劃端負責人來自龍湖項目公司,而泰禾北京公司負責人曾在萬達負責預算成本。

7個月前,位於孫河區域的北京院子項目是泰禾以18.5億元拍下的,樓面地價達到2.9萬元/平米,這一價格比龍湖此前拍得的臨近地塊貴瞭近萬元,但是比中糧地產拿下的臨近地塊又便宜瞭萬元--這已經成為本輪泰禾搶地潮"方向正確"的一個縮影。官方數據顯示,今年北京土地價格呈現節節攀高之勢。

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新浪樂居深度報道記者@董文艷/文

依照當下的財務基本面觀察,預售款回籠無法完全支撐泰禾已經釋放的土地欲望,很多人將部分原因轉向黃其森的銀行高管出身。他是福建海峽銀行董事,而泰禾控股股東福建泰禾投資有限公司,現為福建海峽銀行第二大股東,並戰略註資東興證券(持股3.49%)、福建農商銀行(持股0.38%)。"要做好房地產必須懂金融,但我們有一個底線,就是絕不會向民間借高利貸。"黃其森說。

"隻要後期不再拿新地,泰禾當期還不會有資金危機。"高策地產服務機構董事長陶紅兵說。不過,擴張野心當前,黃其森透露,下半年泰禾還將繼續拿地並超此前110億元限額,除北京、福建外,也會考慮攻占上海及廣東。

今年以來因為在全國卷地兇猛,泰禾集團(000732.SZ)賺足瞭眼球。在北京,十年來隻運作一個項目一度讓這傢房企陷入"難堪的低調"。不過,當8月8日章子怡、王剛、任志強一同出現在北京院子產品發佈會上時,泰禾展現瞭高調殺入房企排行榜的的野心--泰禾集團董事長黃其森放言,要用一年半的時間賣光這個貨值50億元的項目,走高周轉之路。樂居深度報道匯總》》

在北京的土地市場,今年泰禾可能是存在感最為強烈的一傢房企。

內容來自sina新聞

以五四北廣場為例,該綜合體位於連接城郊與福州市區的高架橋處,市區客群難以跨橋來此消費,這導致客流輻射半徑偏小。一位不願具名的福建房地產專傢說,"在福州,泰禾廣場的選址風險將考驗企業的後期運營能力。"

孫河項目隻是一個開始。今年以來,在北京的土地市場,泰禾可能是存在感最為強烈的一傢房企。從今年1月11日以8.23億元拿下福建石獅市68488平米地塊開始,在今年110億元拿地目標下,泰禾分別在北京孫河鄉、臺湖鎮、石景山、福建寧德市、長樂市和上海市閘北區高溢價拿地,共耗費約95.92億元。逢地必搶的架勢,讓泰禾在媒體人眼裡,幾乎成瞭炒高地價的推手。"如果你在競拍現場看到瞭泰禾,不用懷疑,這塊地肯定又要拍出高價瞭。"

根據中報顯示,拿地兇猛,已經導致泰禾的現金流已同比暴降25148.51%,上半年經營性現金流量凈流出82億元。上半年新增借款45.35億元,資產負債率從去年的82%左右小幅下降至80.02%,仍超出行業均值,在相對高位徘徊。

大筆吞地後,泰禾的股價已抬升至13.08元,陡升的市值在資本市場釋放出積極的信號,為進一步的融資提供瞭可能性。通過銀行貸款、民間私募及信托,泰禾放大瞭財務杠桿。自去年至今,它已向興業銀行累計借款超26億元。但此前"錢荒",興業銀行首當其沖,泰禾恐要為過分依賴單一銀行"金主"買單。

此外,如今業內還廣泛流傳著這樣的猜測,稱黃其森早前借其福建資源優勢集合幾名合夥人籌措資金,並與當地區政府談好,保證通過此輪運作打響企業品牌,再反哺地方財政。類似未經證實的猜測還有,泰禾此輪兇猛拿地,背後有神秘私募資金助力。泰禾一路逆襲追奔,錢從何來,同行都極為關心。

高價搶地之外,同行看到的是困惑。一傢排行前十的大型房地產公司內部管理人士說,"現在泰禾的銷售業績根本支撐不瞭其大手筆拿地,資金總體看還較緊張,估計它用的是很貴的錢。"行業內聚會聊天,說起泰禾,這些人一致認為這一輪若走得好,它便是下一個融創。"整得不好就此退出市場,也很有可能。"

泰禾錢從何來

作為傢族式管理特質濃鬱的閩籍房企,泰禾的土儲擴張與高調轉身也與黃其森的個人意志息息相關。在萬通控股董事長馮侖看來,黃其森性格溫和,執迷於細節,樂於創新。"他也是個追求理想,順便賺錢的人。"



很明顯,面對曾使陽光城和順馳步入兩極的房企規模情結,現在泰禾也在躍躍欲試。一個不錯的信號是,上半年泰禾實現營業收入21.6億元,同期增長380.9%,凈利潤4.12億元,同期增長878.8%;總資產達237億元,同比上漲73.54%。數倍的增長盡管帶來瞭底氣,但想要躋身500億第一軍團,這傢房企還需在高周轉的能力方面證明更多。否則,"廣拿地就隻是個別企業渴求市場份額的激進表現罷瞭。"北京中原地產市場總監張大偉說。



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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/09392385645.shtml

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